A pior decisão é escolher só pelo preço

A reforma predial costuma ser a maior despesa não recorrente que um condomínio enfrenta. E o erro mais comum dos síndicos é decidir por menor preço, sem comparar escopo, qualificação e garantias. O resultado: obras paradas, retrabalho, brigas com moradores e, no pior caso, ações trabalhistas e cíveis.

Este checklist resume o que separa uma empreiteira preparada de uma que está só "tentando ganhar a obra".

1. Qualificação técnica e legal

Exija da empreiteira no momento da proposta:

CNPJ ativo há pelo menos 3 anos (consulta na Receita Federal).
Certidões negativas federal, estadual, municipal, FGTS e trabalhista.
CREA/CAU do responsável técnico com ART para o tipo de obra.
Apólices vigentes de responsabilidade civil e seguro de obras.
Inscrição no SINDUSCON ou entidade de classe local (sinal de aderência ao mercado formal).

Se a empresa hesitar em entregar qualquer um desses documentos, é red flag.

2. Experiência específica em condomínios

Reforma de fachada de condomínio é diferente de obra residencial ou comercial. Pergunte:

Quantas reformas de condomínio a empresa já entregou nos últimos 5 anos?
Quais condomínios pode visitar (não só "ver fotos")?
Tem referências de síndicos atuais ou anteriores que aceitam ser contatados?
Já trabalhou com prédios habitados (que é diferente de obra com prédio vazio)?
Tem protocolo de convivência com moradores (horários, ruído, sujeira, segurança)?

3. Detalhamento da proposta

Uma proposta séria de empreiteira tem no mínimo:

Memorial descritivo com especificação técnica de cada material (marca, modelo, espessura, número de demãos).
Metragem medida em campo (não estimada por planta).
Cronograma físico-financeiro com etapas e marcos de medição.
Forma de medição clara (por etapa concluída, não por mês corrido).
BDI separado (encargos, lucro, impostos) — não escondido no preço unitário.
Garantia escrita por sistema (pintura, impermeabilização, recuperação estrutural).
Lista de equipamentos de acesso (quem fornece, certificação, manutenção).

Propostas com "valor global" sem detalhamento são impossíveis de fiscalizar e geram aditivos.

4. Segurança e conformidade trabalhista

Conforme a NR-35, exija:

Certificados de treinamento de cada trabalhador.
ASO de cada um.
PCMAT da obra.
Plano de uso de EPI/EPC.
Permissão de Trabalho diária para serviços em altura.
ART específica do responsável técnico para a obra.

5. Transparência durante a obra

A diferença entre uma empreiteira boa e uma média aparece durante a obra, não na proposta. Pergunte como será:

O canal de comunicação com o síndico (app, WhatsApp, reunião semanal).
O diário de obra (físico ou digital, com fotos diárias).
Os boletins para moradores (avisos de áreas isoladas, ruído, interrupções).
A gestão de não conformidades (o que acontece se algo for feito errado).
Os relatórios de medição (com fotos e percentual concluído).

Empreiteiras com diário de obra digital e gestão visual da obra dão muito mais segurança ao síndico e ao condomínio.

6. Forma de pagamento que protege o condomínio

Padrão saudável de pagamento:

Sinal de mobilização: 10 a 20% (não mais).
Parcelas vinculadas a medições: cada parcela liberada após a etapa correspondente ser auditada.
Retenção final de 5 a 10%: liberada apenas após o aceite final e entrega do as-built.
Garantia em apólice ou caução para reforma de grande porte.

Fuja de propostas que pedem 50% adiantado "para comprar material" sem cronograma claro.

7. O contrato precisa ter cláusulas mínimas

Antes de assinar, garanta que o contrato traz:

Escopo detalhado vinculado ao memorial descritivo.
Cronograma com multa por atraso proporcional.
Multa por descumprimento de NR (especialmente NR-35 e NR-18).
Garantia técnica (mínimo 5 anos para impermeabilização e estrutura, conforme Código Civil).
Foro da comarca do condomínio.
Cláusula anticorrupção e proibição de subcontratação sem aprovação.

Resumindo

A melhor empreiteira não é a mais barata nem a mais conhecida — é a que entrega documentação completa, escopo detalhado, segurança no canteiro, comunicação clara durante a obra e garantia escrita ao final.

Se você quer aplicar este checklist a um orçamento real:

Peça uma proposta para o seu condomínio